Новые правила, определяющие степень готовности многоквартирного дома и иных объектов недвижимости

Новые правила, определяющие степень готовности многоквартирного дома и иных объектов недвижимости

01.05.2019 в законную силу вступило постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.».

Теперь согласно указанному постановлению проект должен отвечать двум критериям: минимальная степень готовности и минимальная общая площадь объектов, в отношении которых заключены договор участия в долевом строительстве.

Общая площадь объектов, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве, должна составлять не менее 10% общей площади объектов строительства. Оценка количества заключенных договоров участия в долевом строительстве выполняется осуществляющим государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство проекта на основании данных федерального органа исполнительной власти (его территориальных органов), осуществляющего функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, путем сопоставления с данными проектной декларации проекта строительства.

При минимально допустимой степени готовности 6% достраивается чужой проблемный объект в следующих случаях:
1) по соглашению с органами власти или после приобретения прав на объект в рамках дела о банкротстве
2) строительство на земельном участке, права на который застройщик получил в соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ

Проект должен реализоваться на земельном участке, который по распоряжению главы региона предоставлен для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения либо для реализации масштабных инвестпроектов.

Реализуется любой проект застройщиком, который одновременно отвечает следующим критериям:
1) контролируется лицом из перечня системообразующих организаций либо является дочерним обществом этого лица либо сам включен в указанный перечень;
2) строит многоквартирные дома общей площадью не менее 4 млн кв. м;
3) привлекает средства дольщиков для объектов, находящихся не менее чем в 4 субъектах РФ.
Соответствие критериям определит межведомственная комиссия, которую создаст Минстрой в месячный срок.
При минимально допустимой степени готовности 15% реализуются проекты:
1) по договорам о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, комплексном развитии территории.
2) по договорам, согласно которым застройщик обязан передать в публичную собственность объекты социальной или инженерно-технической инфраструктуры либо снести ветхое и аварийное жилье.
3) на территории, где предусмотрено строительство или реконструкция детских садов, школ, поликлиник, объектов инженерно-технической инфраструктуры.

Чтобы определить степень готовности необходимо:
1) рассчитать степень готовности по фактическим затратам на строительство;
2) узнать степень готовности конструктивных элементов.

Степень готовности конструктивных элементов рассчитывают:
1) кадастровый инженер — до того момента, когда регион воспользуется своим правом и примет решение о том, что расчет должен подтверждать госстройнадзор;
2) застройщик — если это решение регион примет не позже 31 мая;
3) застройщик или по его выбору кадастровый инженер — если это решение регион примет позже 31 мая.
Для получения заключения о степени готовности необходимо подготовить следующий пакет документов:
1) заявление о готовности проекта строительства. Ближайшее время его форму должен утвердить Минстрой;
2) расчет степени готовности по фактическим затратам;
3) расчет степени готовности проекта;
4) выписка из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ;
5) ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до подачи заявления;
6) регистры бухучета или выписки из них в отношении проекта строительства.

Подписанное застройщиком заявление с указанием расчета степени готовности проекта и документы подаются в контролирующий орган на бумажных носителях либо в электронной форме через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства.

Заявление и документы, подаваемые в контролирующий орган, заверяются подписью руководителя, главного бухгалтера и печатью организации (при ее наличии). В случае их направления через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства подаваемые заявление и документы заверяются электронной цифровой подписью указанных лиц.

Подготовка заключения о степени готовности проекта осуществляется контролирующим органом в течение 15 рабочих дней со дня поступления заявления и документов (срок может быть продлен на 5 рабочих дней).

Разъясняет прокуратура Солнечного района