ЧТО КОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ Правовой режим собственности супругов

При подаче документов на государственную регистрацию прав в органах Росреестра, при заполнении заявления о проведении государственной регистрации права, есть графа о семейном положении.

Для каких же целей регистратору необходимо выяснить семейное положение заявителя? Как грамотно продать квартиру, купленную в браке и какие права на недвижимость имеют члены семьи собственника - рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю Елена Семченко.

Вопрос: Зачастую жилые помещения приобретаются и регистрируются на имя одного из супругов. Что это меняет?

Ответ: Это не означает, что жилое помещение будет исключительно его собственностью.

У граждан, состоящих в браке, имущество может находиться как в личной собственности, так и в общей совместной собственности супругов.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов является и приобретенное за счет общих доходов супругов недвижимое имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, поэтому распоряжаться ими можно на определенных условиях.

 Необходимо учитывать, когда было приобретено имущество и на чьи средства. Если жилое помещение приобретено до вступления в брак либо во время брака, но на личные средства супруга (например, на подаренные или унаследованные им деньги, причем этот факт должен быть подтвержден соответствующими документами), то оно будет являться личной собственностью супруга.

В случае отчуждения жилых помещений, являющихся личной собственностью одного из супругов, согласие другого супруга на заключение сделки не требуется. Например, если квартира была приватизирована на имя супруга (договор безвозмездной передачи жилого помещения в порядке приватизации заключен с одним из супругов), то при ее отчуждении согласия другого супруга не надо.

Если право собственности на квартиру у продавца возникло в связи с выплатой пая и имеется справка Жилищно-строительного кооператива, содержащая сведения о том, что вся сумма была внесена собственником до заключения брака, то при отчуждении квартиры согласия супруга не требуется.

Если жилое помещение было приобретено во время брака на совместные средства супругов, то оно относится к совместной собственности супругов.

Вопрос: Может ли один из супругов, на которого зарегистрирована недвижимость и выписано свидетельство о праве, единолично им распорядиться?

Может. До 2017 года Росреестр не мог регистрировать переход права на покупателя без нотариального согласия второго супруга на него. Сейчас изменения в законодательстве позволяют регистраторам осуществлять регистрационные действия и без нотариального согласия супругов продавцов недвижимости.

Таким образом, вся ответственность за сделку ложится на продавца и покупателя. Сделку без нотариального согласия супруга (супруги) зарегистрируют, при государственной регистрации недвижимости специалист Росреестра проводит юридическую экспертизу сделки и в случае отсутствия данного документа ставит особую отметку в Едином государственном реестре недвижимости: «Нет нотариального согласия супруга». На практике это означает, что сделка купли-продажи, хоть и действительна, но оспорима.

Вопрос: знает ли регистратор о том, находится (или находился на момент приобретения) в браке продавец?

Ответ: сведения о регистрации брака, а также о его расторжении не вносятся в Единый государственный реестр прав. Поэтому достоверными сведениями государственный регистратор не обладает. В случаях, когда отсутствие необходимого в силу закона согласия не влечет ничтожность сделки, будет проведена государственная регистрация перехода права и сделку зарегистрируют.

Вопрос: И что делать, если вдруг недвижимость продана без согласия второй половины?

Ответ: Эта сделка является оспоримой. С момента, когда супруга узнает о совершении такой сделки, она имеет право признать ее недействительной в судебном порядке. Все коммерческие риски при этом несут стороны договора. В наиболее уязвимой позиции находится покупатель. Он может остаться и без денег, и без недвижимости. В любом случае покупатель такой квартиры, дома или земли, зная о заведомо оспоримой сделке и соглашаясь на нее, очень рискует.

В течение года с момента, когда супруг продавца недвижимости узнал (или должен был узнать) о сделке, он имеет право в суде добиться признания ее недействительной. Если это произойдет, покупателю придется вернуть недвижимость и ждать, когда продавец отдаст ему уплаченные деньги (это может длиться месяцами). Поэтому Росреестр предупреждает всех покупателей недвижимости: обращайте пристальное внимание на наличие нотариального согласия супругов продавцов – этим вы гарантируете себе уверенность в «чистоте» и действительности сделки.

Вопрос: Давайте разберем такие житейские ситуации. Можно ли продать жилое помещение, приобретенное в браке, своей жене? Или мужу?

         Ответ: В соответствии с п.2 ст.34 Семейного Кодекса имущество, приобретенное в период брака за счет общих доходов, является общим имуществом супругов независимо от того на чье имя оно приобретено. Это имущество находится в их общей совместной собственности, что означает наличие у них единого неделимого права на имущество.

Продавая имущество, приобретенное в браке, другому супругу, первый супруг также и приобретает это имущество, то есть фактически совершает сделку сам с собой. Точно также, приобретая имущество у первого супруга, второй супруг фактически приобретает это имущество у самого себя. В результате договор не влечет абсолютно никаких правовых последствий.

Это противоречит понятию договора, данному в п.1 ст.420 ГК РФ, в соответствии с которым, договор – это соглашение двух или нескольких лиц (то есть сторон) об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В рассматриваемом случае, как было показано выше, с обеих сторон договора находятся одни и те же лица, и данная сделка не влечет возникновения, прекращения или изменение гражданских прав и обязанностей.

Следовательно, заключение договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного в браке за счет общих доходов, невозможно.

Вопрос: Можно ли общее имущество разделить, чтобы четко договориться, где чье, и как это сделать?

Ответ: Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению, как в период брака, так и после его расторжения. Следует обратиться к нотариусу и определить доли соглашением.

Статья 256 Гражданского кодекса РФ и ст. 40 Семейного кодекса РФ предусматривают возможность заключения брачного договора – соглашения лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой, или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Указанный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Вопрос: Возможно ли заключение договора купли-продажи, когда бывший супруг продает, а покупатели - бывшая супруга и их совместный несовершеннолетний ребенок, - покупают жилое помещение?

Ответ: Возмездные сделки между родителями и их несовершеннолетними детьми (независимо от наличия либо прекращения брака между родителями) невозможны. Такой договор прямо противоречит требованиям действующего законодательства. Часть 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. То есть возможно лишь заключение договора дарения одним из родителей жилого помещения несовершеннолетнему ребенку.

Таким образом, для проведения государственной регистрации прав необходимо указывать данные о семейном положении заявителя для того, чтобы определить в личную ли собственность приобретается жилое помещение, либо в общую собственность супругов, чтобы проверить соблюдение условий по настоящей сделке при проведении государственной регистрации прав и последующих сделках с данным жилым помещением.

Если недвижимость куплена в браке, чье согласие потребуется предпринимателю, совершающему сделки с недвижимостью? В первую очередь рассмотрим приобретение. Допустим, приобретают офисное помещение, договор заключается на одного из супругов.

Ответ: все будет зависеть от того, на кого оформляется помещение: на юридическое лицо или индивидуального предпринимателя. Для индивидуального предпринимателя имущество, приобретенное в браке на основании возмездной сделки, в силу закона приобретает режим совместно нажитого и находится в совместной собственности обоих супругов, вне зависимости от того, кто указан в качестве титульного собственника. Имущество же юридического лица является обособленным, и на него данное положение не распространяется.

Вопрос: А если это же помещение приобретается с помощью ипотечного кредита?

Ответ: использование кредитных средств не влияет на правовой режим совместно нажитого имущества. А вот если приобретается доля в праве общей собственности, то сделка потребует нотариального удостоверения. В этом случае согласие супругов, не участвующих в сделке, потребуется как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Вопрос: Что касается прав детей, какие ограничения предусмотрены?

Ответ: Закон стоит на страже интересов детей и подростков: в сфере распоряжения имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, в нашей стране действует ряд запретов и ограничений, предусмотренных Гражданским и Семейным кодексом РФ.

Самостоятельно распорядиться принадлежащим ему имуществом несовершеннолетний гражданин не может – это за него делают законные представители (родители, опекуны, попечители). Причем все документы за детей до 14 лет подписывает исключительно его законный представитель. Гражданин от 14 до 18 лет имеет право сам подписывать документы при сделках с недвижимостью, однако при письменном согласии его законного представителя.

Договор купли-продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Кроме того, чтобы продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, его законным представителям необходимо получить разрешение на сделку от органа опеки и попечительства.

Без согласия органов опеки любая сделка (продажа, сдача в аренду, передача в залог, передача в безвозмездное пользование, раздел имущества, сделка, влекущая уменьшение имущества несовершеннолетнего) признается ничтожной, в ее регистрации будет отказано.

В Гражданском кодексе РФ предусмотрен ряд запретов на сделки с участием несовершеннолетних. В частности, запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями, а также дарение от имени малолетних их законными представителями и безвозмездная уступка имущественного права ребенка.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему, выдается бесплатно не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления родителей (законных представителей) детей. В основном разрешения касаются сделок купли-продажи. Заявление о предоставлении государственной услуги может быть подано лично в территориальный отдел опеки и попечительства, через МФЦ, а также в электронном виде через портал Госуслуг.

Подготовлено пресс-службой

Управления Росреестра по Хабаровскому краю